Les dispositions statutaires prévues par le nouveau Code du Commerce s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fond est exploité, que ce fond appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
“Quelle est la durée d’un bail commercial ?”
La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans, qu’il s’agisse d’un premier bail ou d’un bail renouvelé. Il ne faut pas confondre durée du bail et possibilité de résiliation (qui peuvent avoir lieu à chaque triennale)
“Quand dois-je résilier mon bail commercial ?”
Le locataire a la possibilité de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (3,6 et 9 ans), en respectant un délai de 6 mois avant l’échéance triennale, sauf modalité particulière.
“Que se passe t’il si je n’ai pas résilié mon bail commercial dans les délais ?”
En cas de non respect de votre délai de résiliation, votre bail se poursuivra au-delà de la date de résiliation, jusqu’à la prochaine échéance. Seule une résiliation amiable avec le bailleur pourra être envisagée.
“Comment dois-je résilier mon bail commercial ?”
Pour résilier votre bail commercial, vous devez impérativement faire parvenir un acte d’huissier.
“Que se passe t’il si je n’ai pas résilié mon bail commercial avec un acte extrajudiciaire ?”
Seul l’acte d’huissier sera pris en compte. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est nulle.
Le bail va se poursuivre au-delà de la date de résiliation. Seule une résiliation amiable peut être envisagée.
“En tant que propriétaire, puis-je récupérer mes locaux avant 9 ans ?”
Le propriétaire a la possibilité de récupérer ses locaux (bureaux ou activité) à l’expiration de chaque période triennale (3/6/9 ans) selon les conditions suivantes :
- En vue notamment de construire ou reconstruire, de reprise temporaire pour surélévation, de travaux de restauration immobilière en secteurs sauvegardé.
- Ce droit ne peut être exercé que contre le versement d’une indemnité d’éviction.
- L’acte de résiliation doit être dénoncé au moins 6 mois avant l’échéance, par acte d’huissier.
“Qu’est-ce qu’un bail précaire ?”
L’article L. 145-5 du nouveau Code de Commerce prévoit la possibilité pour les parties de conclure un bail qui ne sera pas soumis au statut des baux commerciaux. Dans la pratique, ce bail est souvent et improprement appelé “bail précaire”. Il ne doit pas être confondu avec la convention d’occupation précaire.
Le locataire ne doit pas être laissé en possession à l’expiration du bail.
Un bail précaire ne peut pas être renouvelé.
“Est-ce que mon loyer est soumis à TVA ?”
Théoriquement oui, votre loyer est soumis au régime TVA (20%). Une exception existe cependant, en cas d’application de la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL).
“Qu’est-ce que la CRL ?”
La contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) s’applique au taux de 2,5 % aux revenus tirés de la location de locaux nus, meublés ou équipés, situés dans des immeubles bâtis achevés depuis 15 ans au moins au 1er janvier de l’année des revenus, dont le montant excède 1 830 €. Ce montant doit s’apprécier par bien loué en cas de pluralité de locaux loués.
Les locations soumises à la TVA sont exonérées de CRL.
“Le dépôt de garantie est-il soumis à TVA ?”
Si le loyer est bien soumis à la TVA, votre dépôt de garantie en est exempté.
“Puis-je récupérer la TVA sur les charges ?”
La TVA est récupérable sur les charges réelles communiquées annuellement par le bailleur du locataire lors de la régularisation des charges.
Les provisions pour charges appelées ne peuvent donc donner lieu à récupération de TVA.
“Dois-je rembourser la taxe foncière à mon propriétaire ?”
Dans le cadre d’un bail commercial, les modalités du contrat prévoient une re-facturation quasi-systématique de cet impôt au locataire.
Le remboursement de cet impôt s’effectue généralement sur présentation de l’avis d’imposition du propriétaire.
“Quel est l’objectif du dépôt de garantie ?”
Le dépôt de garantie est une somme remise au bailleur par le locataire afin de garantir l’exécution des obligations contractuelles auxquelles le preneur est assujetti par les dispositions du bail.
Le dépôt de garantie n’est pas soumis à la TVA !
“Quelles sont les charges à rembourser par le locataire ?”
À la différence de la réglementation régissant les baux d’habitation, le législateur n’a prévu aucune disposition impérative sur la répartition, entre le bailleur et le preneur, du poids des charges des parties communes et des parties privatives de l’immeuble.
– Entretien espaces verts, ascenseurs, toitures, climatisation, nettoyage des parties communes, charges d’électricité…
– Installation d’extincteurs, vérifications électriques annuelles…
“Qu’est-ce que le décret sur la prévention des risques naturels et technologiques ?”
Tout vendeur ou bailleur d’un bien immobilier a l’obligation d’informer l’acquéreur ou le locataire sur les risques technologiques ou naturels en fournissant un état des risques et si nécessaire, une liste des sinistres passés.
“Quel est le dernier indice INSEE du coût de la construction ?”
Indice pour le 1er trimestre 2015 – Parution le 12/06/2015
Indice du coût de la construction : 1 632