Le bail dérogatoire est un bail commercial de courte durée. Voici les modalités dans lesquelles on peut le signer.
Le bail dérogatoire
Un bailleur peut signer un bail dérogatoire ou même plusieurs avec le même locataire à condition que :
• La durée totale des baux ne dépasse pas 36 mois.
• Le bailleur et le preneur aient décidé d’insérer dans le bail une clause exprimant clairement l’intention commune de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux.
Pas de possibilité pour le preneur de bénéficier du droit au renouvellement du bail ni d’une indemnité d’éviction.
Ni le bailleur ni le preneur ne peuvent donner congé anticipé avant la fin de la période de location prévue au contrat. S’il part avant la fin du bail, le locataire doit payer les loyers jusqu’à son terme.
À l’échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition.
À défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Attention : il n’est pas possible de signer un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial.
Sauf…
Fin du bail commercial
Un bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme, mais ne se renouvelle pas automatiquement. Il ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire. Ainsi, à la fin du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit personne ne prend d’initiative et le bail se poursuit alors par tacite prolongation.
RENOUVELLEMENT
Quand le bail arrive à son terme (au bout des 9 ans mini), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement s’il y a exercé une activité depuis plus de 3 ans.
Le locataire qui souhaite renouveler son bail doit en faire la demande au bailleur dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail et le faire par acte d’huissier.
Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaitre au locataire par acte d’huissier sa position. Sans réponse de la part du bailleur, acceptation du renouvellement du bail.
NON RENOUVELLEMENT DE BAIL ET INDEMNITÉ D’ÉVICTION
Lorsqu’en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle ?).
Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l’indemnité pour libérer le local. Tant que le versement de l’indemnité n’est pas effectif, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les locaux.